Baufinanzierung und Überbrückungskredit für Immobilien
Ein Überbrückungskredit, auch als Zwischenfinanzierung bezeichnet, wird in der Baufinanzierung genutzt, um finanzielle Engpässe zu überbrücken. Dabei steht Kapital zwar perspektivisch zur Verfügung, jedoch nicht zum benötigten Zeitpunkt. Die Zwischenfinanzierung ermöglicht es, sofort finanziellen Spielraum zu schaffen und das Darlehen als Eigenmittel einzusetzen. In diesem Beitrag erfahren Sie, in welchen Situationen eine Zwischenfinanzierung vorteilhaft sein kann und wie sie funktioniert.
Zwischenfinanzierung – Was ist das?
Die Zwischenfinanzierung, auch als Vorfinanzierung bekannt, ermöglicht es, sofort finanzielle Mittel zu beschaffen, die dann als Eigenmittel genutzt werden können. Dieser kurzfristige Kredit überbrückt finanzielle Lücken in der Baufinanzierung, wenn Eigenmittel anderweitig gebunden sind oder noch nicht verfügbar sind. Banken verlangen in der Regel etwas höhere Zinsen für die Zwischenfinanzierung, bedingt durch die geringere Zinsmarge und kürzere Laufzeit.
Wer benötigt eine Zwischenfinanzierung?
Zwischenfinanzierung kann für zwei Gruppen relevant sein:
- Kurzzeit-Besitzer zweier Immobilien:
– Beim Umzug in eine neue Immobilie, während die bisherige noch nicht verkauft ist.
– Wenn die neue Immobilie noch nicht bezugsfertig ist und Renovierungen erfordert. - Finanzierer mit perspektivischem Kapital
– Bei Erstfinanzierung, wenn Eigenkapital in naher Zukunft verfügbar wird (z.B., wenn eine Versicherung bald ausgezahlt wird).
– Bei Bausparvertragseinsatz, wo eine Zwischenfinanzierung notwendig sein kann, falls die Zuteilung verzögert ist.
– In der Anschlussfinanzierung, wenn Eigenmittel kurz nach Auslaufen der Erstfinanzierung verfügbar sind.
Wann ist Zwischenfinanzierung sinnvoll?
Drei Szenarien, in denen Zwischenfinanzierung sinnvoll sein kann:
- Erwerb einer neuen Immobilie:
– Besonders relevant, wenn der Verkauf der alten Immobilie zeitlich nicht mit dem Kauf der neuen abgestimmt ist. - Erstfinanzierung mit Bausparvertrag:
– Bei Bausparern sinnvoll, wenn Eigenmittel erst in naher Zukunft verfügbar sein werden. - Anschlussfinanzierung benötigt:
– Um günstigere Zinsen für das Anschlussdarlehen zu sichern, wenn Eigenmittel in absehbarer Zeit verfügbar sind.
Besonderheiten der Zwischenfinanzierung
- Im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung ergeben sich einige Unterschiede:
- Keine monatliche Tilgung, nur Zinszahlungen.
- Endfälliges Darlehen mit Laufzeit bis zu 24 Monaten.
- Tilgung vor Ablauf jederzeit möglich ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Vorteile der Zwischenfinanzierung
Die Vorteile ergeben sich aus den Besonderheiten:
- Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt bei Verfügbarkeit der Eigenmittel.
- Vollständige Tilgung nach 24 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Nachteile der Zwischenfinanzierung
Risiken und Nachteile:
- Zinsaufschlag aufgrund des höheren Aufwands für die Bank.
- Veränderliche Zinsen im Gegensatz zu festen Zinsbindungen.
- Rückzahlung innerhalb von 24 Monaten zwingend.
Kosten einer Zwischenfinanzierung
Kosten liegen üblicherweise 1 bis 5 Prozentpunkte über langfristigen Finanzierungen:
- Gleicher Arbeitsaufwand wie bei langfristigen Finanzierungen.
- Kurzfristige Darlehen sind generell teurer.
- Nur Zinslast, keine Tilgung.
- Mögliche Bearbeitungsgebühr und zusätzliche Risiken.
Voraussetzungen für eine Zwischenfinanzierung
Banken stellen Bedingungen:
- Bonitätsprüfung und Kreditwürdigkeit.
- Nachweis des erwarteten Kapitalzuflusses.
- Sicherheit in Form des erwarteten Geldeingangs, oft durch Eintragung als Grundschuld.
- Manche Banken verlangen Kombination mit langfristiger Finanzierung.
Beispiel einer Zwischenfinanzierung
Ein Beispiel verdeutlicht den Ablauf:
- Notwendigkeit für größere Immobilie.
- Ermittlung der Restschuld der aktuellen Immobilie.
- Abschluss einer Zwischenfinanzierung für die Differenz zwischen Wert und Restschuld.
- Abschluss einer langfristigen Baufinanzierung für den Restbetrag.